Pour le premier semestre de l’année, JLL prévoit une augmentation du volume de 2% par rapport à la moyenne quinquennale de 886.000 m². Un peu plus des trois quarts du volume ont été réalisés en Flandre, 21% en Wallonie et 5% à Bruxelles. La part de marché de Bruxelles et de la Wallonie était donc respectivement de 3 % et 2 % supérieure à la moyenne des cinq dernières années. Le marché industriel en Flandre est progressivement freiné par la faiblesse de l’offre. Par exemple, il n’y a actuellement qu’un peu plus de 1% d’espace logistique immédiatement disponible sur l’axe nord-sud Anvers-Bruxelles.

Location

Les transactions logistiques du premier semestre ont surtout été des locations : depuis le début de l’année, elles représentent plus de 80 % du volume, une tendance qui était aussi clairement perceptible l’année dernière, contre une moyenne de 54 % au cours des trois années précédentes. La transaction logistique moyenne devient légèrement plus petite, 12 700 m² jusqu’à présent cette année contre 14 100 m² en 2020, résultat d’une utilisation plus efficace de l’espace et d’un plus grand nombre de petites transactions. Sur tous les axes logistiques, à l’exception d’Anvers-Bruxelles où le niveau d’inoccupation est le plus bas, un volume de transactions nettement plus élevé qu’au premier semestre de l’année dernière a été enregistré.

En raison de la forte demande, de la faiblesse de l’offre et de la hausse des coûts des terrains et des bâtiments, les loyers de premier ordre ont augmenté au cours du premier semestre 2021, tant pour les locaux logistiques que semi-industriels. Anvers-Bruxelles reste l’axe logistique le plus important avec un loyer de premier ordre de 60 €/m²/an, stable par rapport à l’année dernière. Pour les locaux logistiques situés sur l’axe wallon et le long de l’autoroute E313, le loyer de base a augmenté de 4% par rapport à l’année dernière, pour atteindre 48 €/m²/an. Dans la région de Liège, le loyer de premier ordre atteint même 53 €/m²/an, soit 15 % de plus qu’il y a un an, en raison de la forte demande d’espaces logistiques autour de l’aéroport de Liège. Le loyer de premier ordre pour l’axe logistique Anvers-Gand a augmenté de 2% par rapport à l’année précédente, à 46 €/m²/an.

Trois tendances marquantes du marché :

– La rareté des terres, notamment dans les principales régions, devient problématique. En conséquence, les prix des terrains ont fortement augmenté. Dans certaines provinces, il s’agit d’un doublement en quinze ans.
– Le développement logistique à risque revient. Les taux d’inoccupation des bâtiments logistiques récents sont très faibles. Comme il n’y a pas de disponibilité immédiate et que la demande reste élevée, les promoteurs prennent à nouveau plus de risques et lancent des projets spéculatifs. Les exemples sont le Ghent Logistic Campus (180 000 m²) et Genk Green Logistics (60 000 m²).
– La demande de distribution logistique urbaine est en augmentation. D’une part, il y a l’essor du commerce électronique, qui augmente la demande de livraison rapide à domicile (livraison le jour même), et d’autre part, les centres-villes interdisent les moyens de transport polluants, de sorte que des véhicules électriques à plus faible autonomie sont utilisés pour la distribution urbaine. Cette nouvelle organisation des chaînes d’approvisionnement a entraîné une demande de centres de distribution plus petits pour les livraisons urbaines, généralement à une distance maximale de 5 kilomètres des centres-villes.